INVESTMENT RISK
マンション投資リスク
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１．金利上昇リスク
- 日銀がマイナス金利政策導入を決定した2016年1月29日、日経平均株価が異常なほど乱高下しました。市場が混乱したからに他なりません。要するに政策が完全なる不意打ち、サプライズだったというあらわれです。現在は市場空前の低金利といわれております。裏を返せば、今後もなんの前触れもなく政策が引っくり返され、ある日を境に唐突に金利が上がる可能性も否めないということ。なるほど今日、この瞬間だけを見れば歴史的低金利であることは間違いありませんが、果たして長い返済期間中、例えば向こう35年間、ずっと今と同じ低金利が続くと断言できるでしょうか。 皆さんは生涯、金利を合計いくら位支払っているかご存じでしょうか？借入金 2000万円金利２％返済期間35年と仮定すると生涯金利支払い総額は７８２万５８４０円にのぼります。これは永年金利が２％だった場合です。
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２．修繕積立金、管理費、メンテナンスのリスク
- 実は、マンションにおける修繕積立金、管理費は、ほぼ間違いなく値上がりします。どんな物件でも、年月を重ねさらに細やかな管理、老朽化が進めば屋根、外壁、給排水設備、個々のエアコン、給湯器、備品類のあらゆる修繕で、何百万単位のお金がかかります。非常に良くある例がこの経費の見落としです。
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３．サブリースのリスク
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皆様は物件購入の際にサブリース契約を結ばれていると思います。皆様の中には家賃の一定額を永年にわたり保障されていると思い込んでいる方も少なく無いのが現状です。ここに大きな落とし穴があるのです。私のかつての相談者Aさんの実例をご紹介します。Aさんはワンルームマンションを15年程前に新築で購入しました。当初販売業者からの説明では場所が良いので家賃は下がらない、下がったとしてもサブリースで保証すると言うものでした。当初は約束した家賃も毎月振り込まれましたが、ワンルームマンション購入後8年目を迎えた時の事でした。家賃減額の話を一方的にされたのです。その後も毎年家賃減額の話はありました。Aさんはサブリース契約を解除する旨をサブリース会社に請求しましたが契約上解約出来ないとの一方的な回答でした。サブリース会社はユーザーに不利な契約をしている業者も多くこの問題で昨今、国がサブリース会社に対し、大規模な調査に乗り出しました。
そして私が一番申し上げたいのはサブリース会社はこの契約を一方的にいつでも解除出来る点です。
契約上、万が一、その様な契約内容になっていなくても最悪サブリース会社を倒産に追い込めばサブリース契約は消滅してしまいます。分譲会社とサブリース会社を別会社にしているのは家賃下落のリスクに対して分譲会社がサブリース問題の責任逃れができるという一面もあります。事実、バブル崩壊期、サブリース会社は数多く倒産し、オーナーさんが途方にくれた事は言うまでもありません。
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４．空室、家賃滞納、売却リスク
- 前節でご説明いたしました通り、サブリースが何らかの形で解除された場合、空室、家賃滞納リスクは避けられない問題となります。また、不動産価値は常に流動的です。物件の経年劣化と共に資産価値が 下落するリスクをはらんでいます。（参考；「国土交通省2018年9月不動産市場動向マンスリーレポート」)これにより購入時から35年間、同じ水準で家賃が保てるか、売却時、希望の金額で売却できるか。非常にリスクが高いと思われます。バブル崩壊当時、私はマンションがどんな値付けをしても売却出来なかった事を目の当たりにしております。前節で説明の通り、サブリース契約は永年続かない可能性が高い事も考慮しなければなりません。
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５．災害による損傷リスク
- 神戸大震災の時、私は銀行系不動産に勤務しておりました。半壊したマンションも数多く、マンション建替えは全所有者の４/５の賛同が必要で、かつ莫大な費用を要する事ととなり、社会問題となりました。
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６．直近の経済リスク
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今後、日本経済を揺るがしかねない直近の経済リスクの要因について三項目あげさせて頂きます。
１，ドイツ銀行の破綻の可能性
ドイツ銀行が破綻すればリーマンショック以上の世界恐慌が起きると言われています。
参考サイト https://fxism.jp/mrt-4/
２，長期プライムレートと短期プライムレートの逆転現象
過去、この現象が起きた際、2年以内に株価が大暴落しました。
参考サイト https://money-bu-jpx.com/news/article014055/
３，消費税増税による国内消費の落込み
消費税が５％から８％に上昇した際、国内消費が8兆円下落しました。
これはリーマンショック以降の大きな落込みです。
